宅地建物取引業とは
宅地建物取引業とは、一般的に不動産業と呼ばれているもので、具体的には、以下の内容を業として行うものをいいます。
- 宅地もしくは建物（建物の一部を含む）の売買もしくは交換をすること
- 宅地もしくは建物の売買、交換、賃借の代理もしくは媒介をすること
なお、この仕事は免許制であり、免許を取得して宅地建物取引業を営む者を「宅地建物取引業者」といいます。
免許制度について
法律では、「宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もって購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする」と定めており、高額な商品である不動産を取扱う業者に一定の規制を設けて、消費者保護を図っています。
そのため、不動産業者については免許制が採用され、業者の質の維持が図られています。
独立開業するために必要な条件
免許の取得
1つの都道府県内にのみ本店、支店、営業所がある営業形態を予定する場合には「都道府県知事免許」、複数の都道府県に支店、営業所を設置して営業する場合は「国土交通大臣免許」が必要となります。
事務所の設置
事務所とは、本店や支店のほか、継続的に業務を行うことができる施設のある場所のことで、宅地建物取引業に関わる契約を締結する権限を持つ使用人を置いているところも含まれます。
ただし、支店は現に宅建業を行っていなければ事務所とは扱われません。一方、支店で宅建業を営んでいれば、本店で宅建業を営んでいるかどうかにかかわらず、本店も事務所として扱われます。
事務所は、住居兼用や他の法人と共同使用することは、原則として認められません。
専任の取引主任者の設置
宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引主任者試験に合格し、取引主任者資格登録をした者であって、取引主任者証の交付を受けている者のことをいいます。専任の取引主任者とは、その事務所に常勤し専ら宅地建物取引業務に従事する者をいいます。
この宅地建物取引主任者を設置するにあたっては、次の2つの点に注意しなければなりません。
- 各事務所に最低1名ずつ設置すること
- 業務従事者5名あたり1名いるように設置すること
欠格事由に該当しないこと
宅地建物取引業者としてふさわしくない者は免許を受けることが認められていません（欠格事由）。欠格事由として規定されているのは成年被後見人、被保佐人又は破産手続開始決定を受けている場合、事務所に専任の取引主任者を設置できない場合などがあります。
営業保証金の供託
宅地建物取引業者は、取引上の債権者や消費者を保護するために、営業保証金を供託所に供託しなければなりません。供託金は本店が1,000万円で、支店ごとに500万円です。
ただし、この金額は業者にとって負担が大きいので、より少ない資金で開業できる手段として宅地建物取引業保証協会へ加入するという方法があります。
当該保証協会は、宅建業に関する苦情の解決や、取引により生じた債権の弁済等の業務を行っています。なお、当該保証協会への納付金（正確には弁済業務保証金分担金）は本店が60万円、支店ごとに30万円です。
